계약해제의 요건 주요 판례

대법원 1981. 4. 14. 선고 80다2381 판결

 

 

1.쟁점

 

최고기간 내에 이행을 하지 아니하면 계약이 당연히 해제된 것으로 한다는 의사표시의 해석방법

 

 

2.판결요지

 

소정의 기일 내에 이행을 하지 아니하면 계약은 당연히 해제된 것으로 한다는 이행청구는 그 이행청구와 동시에 기간 또는 기일 내에 이행이 없는 것을 정지조건으로 하여 미리 해제의 의사표시를 한 것으로 볼 것이다.

 

 

 

 

 

 

대법원 1992. 10. 27. 선고 91다32022 판결

 

 

1.쟁점

 

부동산매매계약에서 매수인이 잔대금지급기일까지 대금을 지급하지 못하면 매매계약이 자동해제 된다는 취지의 약정이 있는 경우, 계약의 자동해제를 위하여 매도인이 잔대금지급기일에 자기 채무의 이행제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠지게 하여야 하는지 여부

 

 

2.판결요지

 

부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권 이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고, 매수인이 그 약정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금미지급으로 계약이 자동해제된 다고는 볼 수 없다.

 

 

 

 

 

 

대법원 2007. 11. 29. 선고 2007다576 판결

 

 

1.쟁점

 

부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 매도인이 계약을 해제할 수 있다는 취지의 약정을 한 경우, 매수인의 지급기한 도과 및 매도인의 해제통지로써 매매계약이 해제되는지 여부

 

 

2.판결요지

 

부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 매도인이 그 계약을 해제할 수 있다는 취지의 약정을 하였더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행 지체에 빠뜨리지 않는 한 위와 같은 해제통지만으로는 매매계약이 해제된 것으로 볼 수 없으나, 위와 같은 약정이 매도인이 소유권이전등기 등 소요서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기한 도과 및 매도인의 해제통지만으로 계약을 해제시키기로 하는 특약이라고 볼 특별한 사정 이 있는 경우에는 매수인의 지급기한 도과 및 매도인의 해제통지로써 위 매매계약은 해제된다고 보아야 할 것이다.

 

 

 

 

 

 

대법원 1983. 1. 18. 선고 81다89, 90 판결

 

 

1.쟁점

 

계약조항상의 부수적 의무 위반을 이유로 약정해제권을 행사한 경우, 손해배상청구를 할 수 있는지 여부

 

 

2.판결요지

 

1) 계약서 제8조의 “을이 공사를 시공중이라고 할지라도 공사에 대한 자재는 건축통례상 저질자재를 사용하였거나 무단히 3일 이상 중단하거나 준공할 가망이 없다고 갑이 인정하거나 본 계약 각 조항 중 어느 1조항이라도 위반하였거나 공정표와 차질이 생겼을 경우에는 갑은 공사중단을 명할 수 있으며 이 경우 을은 갑이 취하는 여하한 조치에도 이의 없이 차에 순응할 의무를 진다” 라는 규정은 원·피고 사이에 본건 도급계약을 체결함에 있어 합의에 의하여 수급인에게 계약조항상의 부수적 의무위반이 있는 등의 경우에 도급인인 원고에게 해제권을 부여하고 그 자의 단독의 의사표시에 의하여 본건 도급계약을 해제할 수 있도록 하는 약정으로서 이른바 약정해제권 유보에 관한 규정이다.

 

2) 원·피고 사이의 계약조항상의 부수적 의무위반을 이유로 한 약정해제권의 행사의 경우에는, 법정해제의 경우와는 달리 그 해제의 효과로서 손해배상의 청구는 할 수 없다.

 

 

 

 

 

 

대법원 1994. 11. 25. 선고 94다35930 판결

 

 

1.쟁점

 

이행지체를 이유로 계약을 해제함에서 이행의 최고는 반드시 미리 일정기간을 명시하여 최고하여야 하는 것인지 및 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생하는지 여부

 

 

2.판결요지

 

1) 이행지체를 이유로 계약을 해제함에 있어서 그 전제요건인 이행의 최고는 반드시 미리 일정 기간을 명시하여 최고하여야 하는 것은 아니며 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생한다고 할 것이고, 매도인이 매수인에게 중도금을 지급하지 아니하였으니 매매계약을 해제하겠다는 통고를 한 때에는 이로써 중도금 지급의 최고가 있었다고 보아야 하며, 그로부터 상당한 기간이 경과하도록 매수인이 중도금을 지급하지 아니하였다면 매도인은 매매계약을 해제할 수 있다.

 

2) 채권자의 이행최고가 본래 이행하여야 할 채무액을 초과하는 금액의 이행을 요구하는 내용일 때에는 그 과다한 정도가 현저하고 채권자가 청구한 금액을 제공하지 않으면 그것을 수령하지 않을 것이라는 의사가 분명한 경우에는 그 최고는 부적법하고 이러한 최고에 터잡은 계약해제는 그 효력이 없다.

 

 

 

 

 

 

대법원 1993. 6. 25. 선고 93다11821 판결

 

 

1.쟁점

 

부동산매도인이 중도금의 수령을 거절할 뿐만 아니라 계약을 이행하지 아니할 의사를 명백한 경우, 매수인이 즉시 계약을 해제할 수 있는지 여부

 

 

2.판결요지

 

부동산매도인이 중도금의 수령을 거절하였을 뿐만 아니라 계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우, 매수인은 신의성실의 원칙상 소유권이전등기의무 이행기일까지 기다릴 필요 없이 이를 이유로 매매계약을 해제할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다102301 판결

 

 

1.쟁점

 

부수적 채무의 불이행을 원인으로 하여 계약을 해제할 수 있는지 여부

 

 

2.판결요지

 

계약으로부터 발생하는 부수적 채무의 불이행을 원인으로 하여 계약을 해제할 수 있는 것은 그 불이행으로 인하여 채권자가 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 또는 특별한 약정이 있는 경우에 한정된다고 볼 것이다.

 

또한 계약으로부터 발생하는 의무 가운데 주된 채무와 부수적 채무를 구별함에 있어서는 급부의 독립된 가치와는 관계없이 계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정하되, 계약의 내용·목적· 불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 할 것이다.

 

 

 

 

 

 

대법원 1997. 4. 7., 97마575 결정

 

 

1.쟁점

 

부수적 의무의 불이행을 이유로 계약 전체를 해제할 수 있는지 여부 및 주된 채무와 부수적 채무의 구별기준

 

 

2.판결요지

 

1) 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하려면, 당해 채무가 매매계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 매매계약의 목적이 달성되지 아니하여 매도인이 매매계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 매매계약 전부를 해제할 수 없다.

 

2) 계약상의 의무 가운데 주된 채무와 부수적 채무를 구별함에 있어서는 급부의 독립된 가치와는 관계없이 계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정하되, 계약의 내용⋅목적⋅불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 한다.

 

3) 상가의 일부 층을 먼저 분양하면서 그 수분양자에게 장차 나머지 상가의 분양에 있어 상가 내 기존업종과 중복되지 않는 업종을 지정하여 기존 수분양자의 영업권을 보호하겠다고 약정한 경우, 그 약정에 기한 영업권보호채무는 분양계약의 주된 채무로 보아야 할 것이다.

 

 

 

 

 

 

대법원 1995. 3. 28. 선고 94다59745 판결

 

 

1.쟁점

 

일부 공유자가 공유지분에 대한 매매계약을 해제하는 것이 가능한지 여부

 

 

2.판결요지

 

1) 하나의 부동산을 수인이 공유하는 경우 각 공유자는 각 그 소유의 지분을 자유로이 처분할 수 있으므로, 공유자 전원이 공유물에 대한 각 그 소유지분 전부를 형식상 하나의 매매계약에 의하여 동일한 매수인에게 매도하는 경우라도 당사자들의 의사표시에 의하여 각 지분에 관한 소유권 이전의무, 대금지급의무를 불가분으로 하는 특별한 사정이 없는 한 실질상 각 공유지분별로 별개의 매매계약이 성립되었다고 할 것이고, 일부 공유자가 매수인의 매매대금지급의무불이행을 원인으로 한 그 공유지분에 대한 매매계약을 해제하는 것은 가능하다.

 

2) 당사자들의 의사표시에 의하여 각 지분에 관한 소유권이전의무, 대금지급의무를 불가분으로 하는 실질상으로도 하나의 매매계약인 경우에는, 매도인 중 공유자 1인이 그의 지분비율에 상응하는 매매대금 중 일부를 매수인으로부터 지급받지 못하였다 할지라도 이를 이유로 자신의 지분에 관한 매매계약 부분만을 해제할 수는 없다.